Miten sota Ukrainassa näkyy metsätilojen kaupassa? Asiantuntijoilta kaksi erisuuntaista arviota

10.3.2022 / Artikkeli
Helmikuussa Virroilla myydyn 39,6 hehtaarin metsätilan käyväksi arvoksi oli määritelty noin 209 000 euroa. Hinta saattoi kohota jopa 418 000 euroon. Kuva: Metsätilat
Helmikuussa Virroilla myydyn 39,6 hehtaarin metsätilan käyväksi arvoksi oli määritelty noin 209 000 euroa. Hinta saattoi kohota jopa 418 000 euroon. Kuva: Metsätilat

Metsätilojen hinnat nousivat viime vuonna lähes 11 prosenttia. Myös ulkomaalaiset saavat ostaa Suomesta metsää, ja joidenkin asiantuntijoiden mukaan Venäjän hyökkäys Ukrainaan saattaa jo näkyä.

Suomen Sijoitusmetsät Oy:n markkinatutkimuksen mukaan metsätilojen hinnat nousivat viime vuonna 11 prosenttia, mutta Venäjän hyökkäys Ukrainaan tummentaa pilviä alalla.

Luonnonvarakeskuksen erikoistutkija Esa-Jussi Viitala sanoo kuitenkin, että sodan vaikutusta metsätilojen kauppaan on liian aikaista arvioida, mutta kahta asiaa kannattaa seurata.

”Miten korot vaikuttavat (markkinoihin) ja mikä on Suomen kiinnostavuus kiinteistömarkkinakohteena? Voisin esittää nämä kaksi kysymystä, mutta en osaa vastata niihin”, Viitala sanoo.

Pahaa pelkään, että katastrofi tekee kiinteistöhankinnoissa ja hankinnoissa varovaisiksi ja mietteliäiksi.

LKV ja kaupanvahvistaja Janne Savilahti Länsi-Suomen Metsätilat Oy:sta arvioi, että sota on saattanut jo hiljentää metsätilojen kauppaa.

”En voi varmuudella sanoa, mutta yleinen kysyntä ja se, miten ihmiset ottavat yhteyttä ei ole ainakaan vilkastunut. Pahaa pelkään, että katastrofi tekee kiinteistöhankinnoissa ja hankinnoissa varovaisiksi ja mietteliäiksi”, Pohjois-Pirkanmaalla toimiva Savilahti sanoo.

Metsä nyt vakaampi sijoituskohde?

Jari Kinnunen Suomen Sijoitusmetsät Oy:sta arvioi, että sota Ukrainassa vaikuttaa dramaattisesti pörsseihin, mutta metsäkiinteistöjen kaupassa ei ole ehkä luvassa isoa käännettä. Sodan vaikutus voi olla jopa päinvastainen.

”Kiinteistösijoitus ja metsä nähdään (pörssiä) vakaampana kohteena”, Kinnunen arvioi.

Kinnusen mukaan on vielä liian aikaista arvioida sodan vaikutusta, mutta parhaillaan meneillään oleva kevättalvi on alalla yleisesti hiljaisempaa aikaa.

”Huhtikuussa alkaa vilkastua ja toukokuussa mennään täyttä laukkaa”, Kinnunen sanoo.

Kyselyjä maan myymisestä ulkomaalaisille ja varsinkin venäläisille on jo tullut, sanoo kehittämispäällikkö Harri Huupponen, Metsätilat.fi Palvelut Oy toimitusjohtaja ja Metsänhoitoyhdistysten Palvelu MHYP Oy:sta.

Huupposen mukaan estettä kaupankäynnille ei ole lukuun ottamatta Puolustusvoimille tärkeitä strategisia kohteita. Venäjästä puhuttaessa Huupponen varoittaa, että talouspakotteet iskevät maan pankkeihin.

”Monella venäläisellä on varmasti haastetta maksujen kanssa nyt. Myyjä kuitenkin ratkaisee, kenelle myydään ja myyjien ajatuksissa varmasti on nyt tietynlaista latausta”, Huupponen toteaa.

Ennen Ukrainan sotaa kaikki vietiin käsistä

Ennen sotaa tunnelma oli täysin toinen. Alalla vallitsivat myyjän markkinat.

”Kaikki viedään käsistä”, Janne Savinlahti sanoi aiemmin helmikuussa, ennen Venäjän hyökkäystä.

”Sellaista metsätilaa ei ole ollut pitkiin, pitkiin aikoihin, joka ei ole kiinnostunutta ostajaa löytänyt normaalina myyntiaikana”, sanoi 20 vuotta kiinteistövälittäjänä ja nykyisessä tehtävässä metsätilojen välittäjänä 11 vuotta toiminut Savilahti.

Valtiovallalta tulisi saada selkeä näkemys, mihin suuntaan Suomi on menossa, että ulkomaiset tahot investoisivat tänne jatkossakin.

Suomen metsämarkkina kiinnosti myös ulkomaisia sijoittajia. Jari Kinnusen mukaan ennen kyseltiin esimerkiksi, onko Suomesta ylipäätään mahdollista ostaa metsää. Suomesta saa ostaa metsää, ellei ole pakotelistalla.

”Varojen alkuperä ja ostajan poliittinen vaikutusvalta tutkitaan”, Kinnunen sanoi.

Sota muutti näkymiä kaupankäynnissä jonkin verran.

”Suurin osa kaupoista toteutetaan kotimaisin voimin Suomessa, mutta esimerkiksi matkailun puolella on nähty, että ulkomaiset toimijat voivat olla varovaisia. Valtiovallalta tulisi saada selkeä näkemys, mihin suuntaan Suomi on menossa, että ulkomaiset tahot investoisivat tänne jatkossakin”, Kinnunen sanoo.

Suomessa yksityisten metsäomistajien hallussa on 60 prosenttia Suomen metsistä. Ulkomaalaisen omistuksen määrää ei tiedetä, mutta ulkomaalaiset omistavat metsää ainakin sijoitusrahastojen ja metsää omistavien suomalaisyhtiöiden kautta.

Hinnat nousivat viime vuosina

Ennen sotaa metsien menekki näkyi käytännön kaupanteossa.

”Lyhyessä ajassa, viime vuoden aikana on tapahtunut metsätiloissa niin merkittävä hinnannousu, etten muista sellaista tapahtuneen aiemmin”, Janne Savilahti sanoi.

Helmikuussa Savilahti välitti 39,6 hehtaarin runsaspuustoista, mäntyvaltaista tilaa Virroilta. Lähtöhinta oli 260 000 euroa. Palstan käyväksi arvoksi oli määritelty noin 209 000 euroa.

Savilahden arvion mukaan palstan todennäköinen myyntihinta on tilan käypä arvo kertaa 1,5 – kaksi. Tällöin hinta asettuisi 313 500 – 418 000 euron välille.

Hyvät hakkuumahdollisuudet ja tiestö lisäävät palstan arvoa. Kuva: Metsätilat
Hyvät hakkuumahdollisuudet ja tiestö lisäävät palstan arvoa. Kuva: Metsätilat

Hintatasosta puhuttaessa Harri Huupponen muistutti, että Suomen metsien kasvu on parantunut viime vuosikymmeninä.

”Myytävät tilat ovat aiempaa puustoisempia per hehtaari. Se (hinta) pitää peilata tätä vasten. Minusta metsällä on aina oikea markkinahinta, kun myyjä ja ostaja kohtaavat oikealla hinnalla.”

Vihreä siirtymä jouduttaa metsätilakauppaa

Harri Huupposen mukaan markkinoilla ovat jyllänneet rahastot, joilla on hyvinä vuosina kertynyttä pääomaa sijoitettavaksi. Metsän houkuttelevuutta lisää käynnissä oleva niin sanottu vihreä siirtymä, jonka odotetaan saavan lisävauhtia vallitsevasta kriisistä.

En tunnista hirveästi puut pois ja karkuun -toimijoita. Metsäkaupassa tiedetään alan velvoitteet.

Uutena piirteenä markkinoilla on näkynyt kiinnostus vapaaehtoisen hiilikaupan tuotteisiin.

”On paljon rahastoja ja sijoitusrahastoja, jotka haluavat vihreän statuksen. Metsän avulla saadaan pestyä moni asia vihreäksi. He haluavat sijoittaa hiilensidontaan tai niin sanottuun vihreään kasvuun”, Huupponen sanoi aiemmin helmikuussa.                  

Hän muistuttaa samalla, että metsäsijoittaminen ei ole hätäisen hommaa.  Pitkäaikaiset sijoittajat tukeutuvat kestävyyteen.

”En tunnista hirveästi puut pois ja karkuun -toimijoita. Metsäkaupassa tiedetään alan velvoitteet. Sanoisin, että ostajakunta on tosi vastuullista porukkaa. He tarvitsevat jatkossakin kassavirtaa ja turvaavat sitä pitämällä metsät tuottokunnossa.”

Metsänomistajalla on Suomen lain mukaan metsän uudistamisvelvoite.

Myös Jari Kinnunen näkee, että metsänomistajan ja -ostajan etu on, että metsiä käytetään kestävästi.

”Pitää olla muitakin ulottuvuuksia kuin pelkästään taloudellinen kestävyys.  Markkinat asettavat vaatimuksia kestävyyden ottamiseksi toiminnassa huomioon.”

Hiilinielujen ansiosta metsäkiinteistöissä nähdään muutakin kuin taloudellista potentiaalia.

Tällaiset kohteet kiinnostavat

  1. Isot, yli sadan hehtaarin tilat. Isoja tiloja tulee yleensä myyntiin enää Pohjois-Suomessa.
  2. Metsätilat ilman rakennuksia.
  3. Hakkuumahdollisuudet, jotka tuovat ostokselle taloudellista turvaa ja kassavirtaa.
  4. Hyvä tiestö ja kantavat metsämaat nostavat puun hintaa. Turvemaa vastaavasti laskee kiinnostusta.
  5. Sopiva maantieteellinen sijainti, kuten lyhyt matka puuta jalostavaan laitokseen. Erityisen suosittuja metsätilat ovat Etelä-Suomessa, Hämeessä, Savossa, Kymenlaaksossa ja Karjalassa.
  6. Viljava kasvupaikka. Kivennäismaakohde on halutumpi ja arvokkaampi kuin turvemaakohde.

Lähteet: Jari Kinnunen ja Harri Huupponen

Tero Karjalainen

Kirjoita kommentti